Inom bostadspolitiken har den svenska modellen inneburit ett starkt samhälleligt inflytande över bostadsförsörjningen, såväl byggande som uthyrning. Det har funnits en insikt om att en bra bostadspolitik är en förutsättning för människors välfärd.
Genom hittillsvarande hyressättning har man både kunnat garantera lönsamhet åt fastighetsägarna och boendetrygghet åt hyresgästerna. De allmännyttiga bostads-bolagen har drivits med självkostnad och begränsad avkastning och de privata har fått ta ut 5 procent högre hyror.
I Stockholm är dock skillnaderna mellan privata och allmännyttiga hyror avsevärt större än 5 procent, nästan 20 procent i genomsnitt, vilket till stor del beror på missskötta privatförhandlingar.
I nyproduktion har hyrorna anpassats efter de höga byggkostnaderna och blivit avsevärt högre. Det är alltså inte den hittills-varande hyressättningen som hindrat nyproduktion av bostäder. Fastighetsägande har med denna lagstiftning varit mycket lönsamt, men branschen har under lång tid lobbat för marknadsanpassade hyror och ännu högre vinster.
I juni fick de igenom sina krav. Försom-marens riksdagsbeslut innebär att en social bostadspolitik för alla omöjliggörs. Självkostnadsprincipen förbjuds.
I stället ska nu allmännyttan bedrivas med marknadsmässiga avkastningskrav. Visser-ligen ska hyrorna även i framtiden förhandlas men det kommer att ske mot bakgrund av marknadsmässiga krav. Vi kommer att få fastighetsvisa förhandlade marknadshyror.
Att de kommunala bolagen och kommunpolitikerna välkomnar nyordningen är självklart.
Via de kommunala bostadsbolagen och ytterst dess hyresgäster kan nu kommunkassan förstärkas. De privata fastighetsägarna är mer än nöjda. Nu försvinner allmännyttans hyresnormerande roll, hyres-taket, och i stället blir deras egna vinstkrav normerande. Det 5-procentiga försprånget behålls vilket gör det möjligt att successivt ”saxa upp” hyrorna.
Att Hyresgästföreningens förbundsledning och regionstyrelser stöder nyordningen förefaller märkligt. Den enda rimliga förklaringen är att de nya lagarna också i fortsättningen gör Hyresgästföreningen till en legitim aktör. Föreningen kommer att arbeta betydligt mer med förhandlingarna inom den privata sektorn. Föreningens fort-bestånd och funktionärernas generösa villkor är tryggade.
Vad blir då konsekvenserna för hyresgästerna? Först och främst en avsevärt högre hyresnivå i de områden där det råder bostadsbrist.
Inom några år kan hyrorna stiga med ett par tusen kronor per månad för en två- rummare. Segregationen kommer att öka. Det kan bli omöjligt för ensamstående låg-inkomsttagare att bo i tätorterna eftersom det oftast krävs att inkomsterna är tre-fyra gånger högre än hyran för att få godkännas som hyresgäst.
I dag är den genomsnittliga hyran för en tvåa 5 000 till 6 000 kronor per månad. Om några år kan den ha höjts till 7 000-8 000 kronor per månad.
Det kommer att bli kaotiskt på hyresmarknaden. Sannolikt kommer efterfrågan på bostadsrätter att öka, liksom önskemålen om ombildning, eftersom kostnaderna för dem är förutsägbara även om ingångspriset är högt.
Någon påtaglig ökning av bostadsbyg- gandet är nog inte att vänta. Affärer och spekulationer i det befintliga bostadsbeståndet kommer att vara mer intressant.
Enligt den nya lagen är höjningstakten ”begränsad” till 8,5 procent per år exklusive den ”normala” årliga hyreshöjningen. Men om en lägenhet blir friställd eller om den renoveras så slår hela hyreshöjningen igenom omedelbart. Här har lagstiftarna skapat ett motiv för fastighetsägarna att okynnes-renovera och att försvåra lägenhetsbyten.
En betydligt bättre bostadspolitik skulle vara att behålla nuvarande hyressättningssystem, avveckla Hyresgästföreningens starka ekonomiska beroende av fastighetsägarna och utveckla den kooperativa hyresrätten och låta allmännyttan blockuthyra sina fastigheter till hyresrättsföreningar som de boende bildat.
Då kan hyresgästerna bestämma att deras bostäder ska förvaltas efter självkostnadsprincipen. En annan viktig sak är att även hyresgästparten förbereder sig kunskapsmässigt.
Det gäller att ha god hyresstatistik och bra analyser av servicenivåer kontra hyresnivåer. Det är en förutsättning för att förhandlingarna ska kunna genomföras på ett rimligt sätt.
Erfarenheten talar tyvärr emot att framtidens hyresförhandlingar kommer att få bättre kvalitet.
Hyresgästföreningen har misskött sig å det grövsta.
