Vad låg bakom att Riksbanken under covid-19-pandemin öste ut 400 miljarder på obligationsmarknaden? Ett räddningspaket vars efterverkningar vi fortfarande känner av. Det här är del 1 i Arbetarens artikelserie Finanskraschen ingen talar om: Om det finansiella vilda västern som låg bakom fastighetsbolagens expansion.
Under 2010-talet stiger huspriserna till rekordnivåer och Riksbanken inför minusränta. På femton år dubblas huspriserna och nästan alla spekulerar i fastigheter. I fastighetsyran gör sig pensionsbolag, småsparare och banker steg för steg beroende av evigt stigande fastighetsvärden och låga räntor. Investeringarna sägs ha låg risk men när pandemin slår till faller allt som ett korthus.
Obligationsmarknaden riskerar att dra med hela ekonomin
Hela fastighetsracet får pengar från marknaden för företagsobligationer. Obligation betyder förenklat lån som kan köpas och säljas ungefär som aktier. Det speciella med obligationslån är att vid ett bestämt datum betalas de tillbaka till ägaren.
Den svenska obligationsmarknaden kallar Riksbanken i sina rapporter “ännu outvecklad” och “känslig för störningar”. I praktiken är marknaden så skör att ett par få företag kan dra med sig hela den svenska ekonomin i fallet. Ändå hanterar den hisnande mängder pengar.
När pandemin slår till så kraschar obligationsmarknaden och riskerar att dra med hela ekonomin i fallet. Det här är berättelsen om hur bubblan blåstes upp.
Obligationer är riskfyllda tillgångar
Mer än 800 miljarder. Så mycket är obligationslån värda i början av 2020 på marknaden för företagsobligationer. Av de 800 miljarderna är ungefär hälften obligationslån till fastighetsföretag.
Fastighetsföretagen har dragit på sig allt större lån i takt med att fastigheter värderas allt högre under 2010-talet. Däremot har fastighetsbolagens lån ökat snabbare än vinsten.
Trots att obligationsmarknaden fått hantera gigantiska summor dras den med många problem. Den är ett finansiellt vilda västern som funkar annorlunda från europeiska motsvarigheter.
- Många företag saknar kreditbetyg, det vill säga att oberoende analytiker inte har bedömt hur riskfyllt företaget eller obligationslånet är.
- Obligationslån köps och säljs inte så ofta som aktier gör. Detta gör det svårt att veta vad en obligation egentligen är värd.
- Många av obligationerna tar allt större risk.
Obligationslånen har till störst del gått till ett fåtal fastighetsföretag. Viker ekonomin för dessa kan luften gå ur marknaden för alla obligationslån. Då sänks inte bara fastighetsföretag utan även småsparare, pensionsbolag och banker. Ett sådant fall riskerar att sprida sig i hela ekonomin.
Det är stort förtroende ett fåtal företag har i sina händer. Mer än 800 miljarder i obligationslån finns på en marknad där det är oklart vad lånen egentligen är värda.
Många obligationer är utan kreditbetyg, det betyder att företag kan få in miljarder i obligationslån utan att en utomstående har analyserat risken. Jämför det med din egen möjlighet att få en hyreslägenhet eller bostadslån utan kreditupplysning.
Företagsobligationerna ansågs ha låg risk före pandemins utbrott, trots att marknaden för dessa fungerar dåligt. De klassades med låg risk eftersom systemet baserar sig på historisk data. Och historiskt har det gått bra i fastighetsracet.
Problemet med att värdera så är att det är som att köra bil och bara titta i backspegeln.
Eftersom många som investerade i fonder inte visste att risken beräknades enligt bakspegelsmetoden trodde de att pengarna investerades i lågriskfonder. Dessutom sa fonderna att de kunde ta ut sina pengar när spararna ville. Men det skulle visa sig att många av fonderna inte kunde hålla vad de lovat. Fondsparare fick i stället sina tillgångar frysta under obligationskraschen.
Därför investeras det på en skakig marknad
Innan finanskrisen 2008-2009 lånade företag i stort sett uteslutande från banker. Efter finanskrisen 2008-2009 blev bankerna försiktigare med att låna ut eftersom de fick fler regler att följa. Att följa reglerna blev dyrt och bankerna höjde därför räntorna på lånen. Det innebar i sin tur högre kostnader för företagen som i stället letade längre räntor på andra ställen.
De sökte sig till marknaden för obligationslån, där var lånen billigare och reglerna färre. Från att företagen bara lånat från banker så kom 30 procent av lånen från andra ställen än bankerna, bland annat obligationsmarknaden. Och för de stora företagen var det mer än så.
Lånen används till att köpa fastigheter, många av fastighetsbolagen köper upp den allmännytta kommunerna säljer ut. Mellan sig köper de och säljer de lägenheterna flera gånger och för att få upp värdet, och mellan försäljningarna tar renovräkningarna fart.
Småsparare står för risken
Svenska småsparare blev de som tog risken i stället för bankerna. Det gjorde hushållen genom att äga sparfonder och pensionsfonder som i sin tur ägde obligationslån. Tillsammans stod småspararna, försäkrings- och pensionsfonder för hälften av investeringarna på företagsobligationsmarknaden 2021.
Att pengar flödat in i obligationslånen hör samman med Riksbankens minusränta. När räntan var låg fick pensionsbolagen dålig vinst på sina vanliga investeringar. De pressades då till att ta mer risk för att fortsätta få utdelning på pensionspengarna. Därför klev pensionsbolagen in på obligationsmarknaden för företag och fastigheter.
Pensionsfonderna investerade sakta men säkert allt mer av sina pengar i fastigheter. De köpte både fysiska fastigheter, aktier i fastighetsföretag och lånade ut pengar till fastighetsbolagen via obligationslån.
Men med obligationslånen kommer villkor. Pensionsbolagen får bara ha obligationslån till vissa företag som når upp till vissa krav. Försämras företagens siffror kan pensionsbolagen tvingas sälja obligationslån oavsett vad de får betalt. Det beror på att de inte får ha alltför riskfyllda tillgångar.
Det här kan förstärka en nedåtgående spiral: det vill säga att pensionsbolagen säljer när alla andra säljer. I en fallande marknad, som när covid-19-pandemin slog till, är det viktigt att vara först. Det gäller att sälja obligationerna innan de når botten – ju snabbare desto bättre. Spiralen förstärks ju fler obligationslån som säljs. Och pensionsbolagen äger massor av obligationslån.
Detta fenomen kallas för uttagsspiral i banksektorn. Genom historien många banker knäckts av uttagsspiraler, allra senast: Silicon Valley Bank.
Så blev bankerna gisslan hos fastighetsföretag
Många stora fastighetsföretag spelade riskfyllt på obligationsmarknaden. De små fastighetsföretagen tog i stället de dyrare lånen från bankerna.
De små fastighetsföretagen är riskabla kunder för bankerna. De kan innebära högre och mer svårbedömd risk än fastighetsjättarna. Att låna ut till ett litet företag är att balansera på en lina medan lån till ett större företag balanserar på en lina med flera trådar.
Sverige sticker ut när det gäller mängden banklån till fastighetssektorn. När alla företagslån från bankerna räknas ihop, och finansiella institutioner tagits bort, är nästan hälften av alla banklån i Sverige kopplade till fastighetssektorn. Närmare bestämt 44 procent. I EU ligger samma andel på en fjärdedel, det vill säga 25 procent.
Men bankerna hade fortfarande affärer med de stora fastighetsbolagen. Bankerna har kopplingar till företagsobligationerna via olika löften de gett till fastighetsbolagen. Avtalen innebär förenklat att om obligationerna skulle strula så kan fastighetsbolagen få lån av bankerna i stället.
På så sätt kan obligationskrångel bli bankkaos. I början av förra året hade bankerna lovat fastighetsbolagen 190 miljarder i garantier. Skulle fastighetsbolagen utnyttja sina garantier skulle svenska banker bli ännu mer beroende av fastighetsmarknadens väl och ve.
Och bankerna har nog inte så mycket att välja på. Om krisande fastighetsbolag inte får nya lån kanske de inte kan betala lån de redan har i banken. Genom både lån och lånegarantier blir bankerna gisslan i fastighetsbolagens lånekarusell.
Fastighetsbolagen allt mer kreativa med bokföringen
Trots att lånen ökar men vinsten står stilla hos fastighetsbolagen blir de allt mer värda under fastighetsracet. När bolagen värderas högre så värderas deras aktier också högre. Och med aktierna handlar de med varandra: om vi får den fastigheten av dig får du aktier i vårt bolag. Till slut kommer en del av fastighetsbolagens pengar från andra fastighetsbolags aktieutdelningar.
Det här går bra så länge allt går bra. Men det liknar elefanter på spindeltråd, börjar det skaka hos någon, riskerar de att även dra ner de andra. Kan någon inte dela ut pengar till sina aktieägare riskerar andra fastighetsbolag att bli av med intäkter.
Precis det har också hänt: SBB lovade att betala ett annat bostadsbolags obligationer ifall de själva inte kunde betala. Bolaget, Oscar Properties, har problem att betala obligationslånet och ränta – skulden hamnar i redan krisande SBB:s knä.
Fastighetsbolagen börjar också använda sig av ett annan typ av obligationslån: hybridobligationer. Förenklat kan företagen på så sätt ta ett lån de aldrig behöver betala tillbaka utan bara betalar ränta på. I sin bokföring klassas hybridobligationerna inte heller som lån utan egna pengar. Resultatet blir att fastighetsbolagen verkar mindre belånade än de faktiskt är.
Allt det här tillsammans: snåriga beroenden av varandra och lån som räknas som egna pengar gör det allt svårare att förstå de svenska fastighetsbolagen.
Pandemin som utlösande faktor
När 2010-talet lider mot sitt slut har ett intrikat nät av beroenden spunnits mellan pensionsbolag, banker, småsparare och fastighetsbolag. Nu larmar allt fler om en fastighetsbubbla och analytiker ser en lågkonjunktur runt hörnet i slutet av 2019. Hur det ska gå när allt vänder och när det kommer att vända vet ingen.
Men ingen kan förutse pandemin. Coronaviruset är den händelse som kommer utlösa den dolda finanskraschen med tillhörande räddningspaket – till priset av en inflation som gör att svenskarnas levnadsomkostnader skjuter i höjden.
Här kan du läsa del 2 och del 3 i artikelserien Finanskraschen ingen talar om:
