Stilrent renoverad. Attraktivt läge. Spektakulär takterass.
I bostadsannonser är det vanligen lägenhetens unika kvalitéer som lyfts fram för att locka köpare. För att krama ur det där extra ur en budgivning gäller det att få just den här lägenheten, och inte någon av de otaliga andra på marknaden, att framstå som Drömhemmet.
På senare tid har dock ett annat lockbete blivit allt vanligare. I ett reklamutskick i somras för ett kommande byggprojekt i Täby utanför Stockholm lockade Tobin Properties med att de planerade lägenheterna är ”uthyrningsvänliga”. Enligt Stockholm Direkt, som skrev om saken, innehöll utskicket också räkneexempel som visade hur mycket man skulle kunna tjäna på att köpa en lägenhet för att hyra ut den, med dagens låna räntor och höga hyror på andrahandsmarknaden.
För att locka köpare till en etta i Stockholmsstadsdelen Södermalm som i somras annonserades ut för 3,4 miljoner på bostadssajten Hemnet valde mäklaren att inleda annonsen med orden ”FRI ANDRAHANDSUTHYRNING” i fetstil.
Enligt annonsen var den aktuella föreningen ”en av få i Stockholm” som inte begränsar uthyrningen av föreningens lägenheter. Men i takt med att allt fler inser att det kan vara ett bra säljargument lär fler och fler föreningar inta en liberal inställning till andrahandsuthyrning.
I takt med att allt fler inser att det kan vara ett bra säljargument lär fler och fler föreningar inta en liberal inställning till andrahandsuthyrning.
En av den senaste borgerliga regeringens viktigaste bostadspolitiska åtgärder kan mycket väl ha varit att man gjorde det både lättare och mer lönsamt att hyra ut bostadsrätter. Officiellt var syftet med reformen att göra det lättare att hyra ut en lägenhet under en tids frånvaro – till exempel en längre resa. I verkligheten har friare andrahandsuthyrning av många också setts som en möjlig bakväg till ett system med marknadshyror.
Men reformerna har haft betydligt mer långtgående konsekvenser. Inte bara på grund av regeländringarna i sig, utan också för deras normerande effekter: från att ha varit något som oftast skedde i tysthet har köp av lägenheter i vinstsyfte blivit mer och mer accepterat. Och genom att uppmuntra spekulation i bostäder eldade alliansregeringen på en prisuppgång som allt fler bedömare i dag beskriver som en bostadsbubbla.
Att spekulation kan bidra till att driva upp priset på en marknad är väl belagt i ekonomisk forskning. Studier gjorda efter den globala finanskrisen och den föregående bostadsbubblan i USA har också visat att spekulanter kan fortsätta att driva upp priserna även om de bara utgör några få procent av befolkningen. På senare tid har också den etablerade versionen av hur den amerikanska bostadsbubblan och finanskrisen inträffade ifrågsatts, just eftersom den lagt fokus på skenande utlåning till fattiga snarare än på mer välbeställda hushålls agerande.
I ett uppmärksammat ”working paper” från National Bureau of Economic Research, som publicerades i augusti i år, granskar ekonomerna Stefania Albanesi, Giacomo De Giorgi och Jaromir Nosal hur skulderna utvecklades i olika inkomstskikt under åren före krisen. Deras slutsats är att det inte alls var till låginkomsttagare med låg kreditvärdighet som utlåningen ökade mest, utan främst till låntagare med normal kreditvärdighet.
Det var också i medelklassen – snarare än bland de rikaste eller fattigaste låntagarna – som flest fick problem när räntorna steg och bostadspriserna sjönk. Värst drabbade var alla de som köpt en andra och till och med tredje bostad som en investering, i tron att priserna bara skulle fortsätta att gå upp.
Debatten om den svenska bostadsmarknaden och hushållens skuldberg har främst handlat om de svagaste hushållens lånebeteende.
Att spekulationsköp var vanliga under bostadsbubblan i USA är en sak. Men hur vanligt är det i Sverige idag? Faktum är att ingen vet. Debatten om den svenska bostadsmarknaden och hushållens skuldberg har främst handlat om de svagaste hushållens lånebeteende, eftersom de flesta utgått ifrån att det är här eventuella problem kommer att vara uppstå. Få systematiska studier har dock gjorts av mer välbeställda hushålls agerande på låne- och bostadsmarknaden, och inga som riktar in sig specifikt på spekulationsköp som företeelse. Vilket på sätt och vis är märkligt, med tanke på att studie efter studie visat att det är de mer välbeställda hushållen som lånar mest, både i absoluta tal och i förhållande till sin inkomst.
Flera mindre undersökningar finns dock att tillgå för den som vill skaffa sig en ungefärlig bild. En enkät som konsultfirman Evidens gjorde bland bostadsköpare i centrala Stockholm sommaren 2014 visade till exempel att var tjugonde köpare såg bostaden främst som en investering. I rapporten Skidstugan som en investering som publicerades av SBAB förra året framkommer även att fyra av tio ägare av stugor i de svenska fjällen ser dem främst som en investering, som de själva aldrig utnyttjar – vilket är extra intressant med tanke på att det sedan några år pågått en byggboom i de svenska fjällen, framdriven av den stora efterfrågan på stugor.
I en annan studie som SBAB gjorde i våras framgår att andelen bostadsägare i Stockholm som hyrt ut sin bostad eller delar av den nästan fördubblades från 4 procent till 7 procent mellan år 2012 och 2016. Som undersökningen var utformad går det dock inte att säga om ökningen beror på att fler äger en extra bostad för uthyrning eller om fler helt enkelt väljer att hyra ut den egna bostaden under frånvaro på grund av förenklade regler och högre andrahandshyror.
Under de senaste årens byggboom har spekulationsköp i nyproduktion varit särskilt uppmärksammat. För ett par år sedan uppskattade byggföretag att att 10–20 procent av lägenhetsköpen i nyproduktion i Stockholm gjordes av spekulanter, som i många fall kunde sälja vidare med vinst när inflyttningsdatumet närmade sig. Man skulle kunna säga att det är byggbolagets problem, som säljer lägenheterna för billigt. Men när nystartade projekt säljer slut mycket snabbt bidrar det också till överhettningen på bostadsmarknaden. Känslan av att det gäller att slå till nu eftersom allt ändå kommer att bli dyrare har gett näring åt många hetsiga budgivningar de senaste åren.
Eftersom den andra bostaden är en investering och inte tänkt att bo i så är spekulanter mer benägna att sälja när marknaden vänder nedåt.
Men spekulanter kan inte bara bidra till att blåsa upp en bubbla, utan medverkar genom sitt agerande också till att kraschen blir mer dramatisk när den väl kommer. Eftersom den andra bostaden är en investering och inte tänkt att bo i så är spekulanter mer benägna att sälja när marknaden vänder nedåt. Eftersom de är högt belånade är de också mer känsliga för räntehöjningar. Även om de inte har några problem att betala vill de förmodligen sälja extrabostaden den dag ränteutgifterna överstiger hyresintäkterna, eller marginalerna blir alltför små.
Att spekulation i bostäder trots detta uppfattas som ett icke-problem av ansvariga myndigheter och politiker är tydligt med tanke både på de åtgärder som föreslås och hur man talar om problemen. Bostadsminister Peter Eriksson beskrev i somras i en intervju med Sveriges Radio P4 Malmöhus uthyrning via Airbnb som något ”väldigt positivt” och ett exempel på ”delningsekonomi” som leder till en mer effektiv resursanvändning. Han vill visserligen inte se storskalig uthyrning, men hoppas att bostadsrättsföreningarna själva ska göra upp om reglerna utan att lagstiftning krävs. En smula naivt, kanske, när många bostadsrättsföreningar och byggherrar nu använder fri uthyrning som ett säljargument.
Bland Finansinspektionens föreslagna åtgärder mot svenskarnas växande skuldberg har också åtgärder mot spekulation lyst mot sin frånvaro. Det bolånetak som infördes redan 2010, med krav på 15 procent i kontantinsats vid köp av en bostad, har i stället slagit hårdast mot hushåll utan sparat kapital som nu tvingas ta dyra blancolån. I Norge gick myndigheterna nyligen en annan väg, och krävde 40 procents insats vid köp av en ”andra bostad”. Sådana åtgärder skulle kunna bidra till att kraftigt minska skadlig spekulation, utan att begränsa låginkomsttagares möjligheter att köpa en bostad.
I slutändan är det inte de fattigaste som skapar bubblor – det är spekulanterna och den köpstarka medelklassen. Ändå är det ofta de förra som får skulden. Att slå hål på den myten är viktig inte bara för den moraliska rättvisans skull, utan för att undvika framtida finanskriser.
